مبحث ۴ — الزاماتِ عمومیِ ساختمانها
درسنامه — مقرراتِ کلی
خلاصهیِ بندهایِ ۴-۴، مستقیماً از متنِ رسمیِ مبحث.
ارتفاعِ مجازِ گروههایِ ساختمانی
•رعایتِ حداکثر ارتفاع/مساحتِ مجاز الزامی است؛ اگر طرحِ توسعه و عمرانِ شهریِ مصوب محدودیتِ بیشتری تعیین کرده باشد، همان مقادیر در همان طرح ملاکِ عمل است — نه مقادیرِ زیر.
نکتهیِ کلیدی (جدولِ ارتفاع): گروههایِ ۱، ۲ و ۳ — در یک طبقه: با زیرزمینِ نورگیر ۶٫۸۰ متر، بدونِ آن ۴٫۹۰ متر؛ در دو طبقه: با زیرزمینِ نورگیر ۹ متر، بدونِ آن ۸٫۱۰ متر.
•گروههایِ ۴ و ۵ — در سه طبقه: با زیرزمینِ نورگیر حداکثر ۱۲٫۲۰ متر، بدونِ آن حداکثر ۱۱٫۳۰ متر؛ در چهار طبقه: با زیرزمینِ نورگیر حداکثر ۱۵٫۴۰ متر، بدونِ آن حداکثر ۱۴٫۵۰ متر. گروههایِ ۶، ۷ و ۸ به تناسبِ تعدادِ طبقات و سایرِ مقرراتِ قانونی تعیین میشوند.
•افزایشِ تعدادِ طبقات/مساحت بیش از این حداکثرها مجاز نیست، مگر با مجوزِ شهرداری، انطباق با طرحِ توسعه، و انطباق با شرایطِ افزایشِ مجازِ مبحثِ سوم برایِ برخی تصرفها.
میانطبقه و زیرزمین
نکتهیِ کلیدی: میانطبقه فقط زمانی جزوِ فضایِ زیرینِ خود محسوب میشود (و در شمارشِ طبقاتِ مجاز نمیآید) که هر ۴ شرط برقرار باشد: ابعادش با حداقلِ الزاماتِ همان تصرف منطبق باشد؛ سایرِ الزاماتِ نورگیری/تهویه/ایمنی/بهداشت/گرمایشوسرمایش رعایت شود؛ مساحتش از یکسومِ زیربنایِ فضایِ زیرین بیشتر نباشد؛ در غیرِ اینصورت، میانطبقه و فضایِ زیرین هرکدام باید مستقلاً با الزاماتِ تصرفِ خودشان منطبق باشند.
•زیرزمینِ منطبق با الزاماتِ فضایِ اقامت/اشتغال (بندِ ۴-۵-۲-۴)، جزوِ مساحتِ تصرف محسوب میشود. زیرزمینی که این شرایط را ندارد، ساختش مجاز است اما نباید برایِ اقامت/اشتغال استفاده شود و مساحتش در محاسبهیِ مساحتِ مجازِ کلِ ساختمان منظور نمیشود.
الزاماتِ کلیِ ساخت و قرارگیری
•احداثِ ساختمان فقط در زمینهایِ قابلِدسترس از شبکهیِ رفتوآمدِ عمومی و منطبق با مقررات مجاز است. ⚠️ نکتهیِ کلیدی: در زمینهایِ فقط قابلِدسترس با راهِ پیاده، ساختوساز فقط برایِ گروههایِ ۱ تا ۳ مجاز است، آنهم بهشرطِ امکانِ امدادرسانی و اطفایِ حریق.
•در بافتهایِ تاریخی، ارتفاع/اندازه/نحوهیِ استقرار طبقِ ضوابطِ سازمانِ میراثِ فرهنگی است. زمین باید امکانِ اتصال به شبکهیِ آبِ بهداشتی و برق داشته باشد (یا متعهد به اتصالِ آینده شود).
نکتهیِ کلیدی: در نبودِ حریمِ مصوب، حداقل فاصلهیِ ساختمان از عوارضِ طبیعی (جنگل، دریا، پارکِ ملی، چشمه، رودخانه، مسیل) باید ۳۰ متر باشد.
الزاماتِ همجواریِ ساختمانها، تصرفها و فضاها
•قرارگیریِ تصرفهایِ مختلف در یک ساختمان یا مجاورتِ ساختمانهایِ باتصرفهایِ متفاوت باید هم با این مقررات، هم با ضوابطِ طرحِ شهریِ مصوب منطبق باشد.
•همجواریِ تصرفها باید اشراف/دید به تصرفهایِ مسکونی (از طریقِ سطوحِ نورگذر و بازشوها) را به حداقل برساند. تغییرِ کاربریِ یک فضا فقط اگر اختلالی در ایمنی/دسترسی/کارکردِ فضاهایِ مجاور ایجاد نکند و با الزاماتِ تصرفِ جدید منطبق باشد مجاز است — و مقرراتِ تصرفِ پرخطرتر باید رعایت شود.
الزاماتِ شکل، حجم و نما
•همهیِ سطوحِ خارجیِ نمایان باید ایمن، بهداشتی و بادوام نماسازی شوند و با هویت/سیمایِ شهریِ محل هماهنگ باشند.
نکتهیِ کلیدی: استفاده از نمایِ شیشهایِ پیوسته در ساختمانهایِ مسکونیِ مشرف به معابر ممنوع است. در ساختمانهایِ غیرِمسکونیِ گروهِ ۷ و ۸ با نمایِ شیشهایِ پیوسته، عقبنشینیِ افقیِ حداقل ۲ متر بینِ خطِ نما تا حدِ زمین الزامی است (طبقهیِ همکف میتواند مستثنا شود).
نکتهیِ کلیدی: سطوحِ شیشهای با عرضِ بیش از ۰٫۹۰ متر و مساحتِ بیش از ۱٫۵۰ مترمربع که مجاورِ فضایِ باز یا معبرند، باید از شیشهیِ ایمن و غیرِریزنده باشند. مصالحِ نما باید طوری متصل شوند که خطرِ جداشدن/فروریختن نداشته باشند؛ نصبِ تابلو تابعِ مبحثِ بیستم است.
پیشآمدگیهایِ ساختمان (معابر و داخلِ ملک)
نکتهیِ کلیدی — پیشآمدگی در معابرِ عمومی: سایبان/بارانگیرِ بام حداکثر ۰٫۸۰ متر، مشروط به ارتفاعِ زیرینِ حداقل ۳٫۵۰ متر از کفِ معبر و فاصلهیِ حداقل ۰٫۸۰ متر از لبهیِ سوارهرو. ساباط/پلِ هوایی هم با همان حداقل ۳٫۵۰ متر ارتفاع، با مجوزِ شهرداری مجاز است.
•درگاهی، لبهیِ کفِ پنجره، قرنیز، لولهیِ آبِ باران، پله یا شیبراهِ ورودی که در ارتفاعِ کمترِ از ۳٫۵۰ متر از کفِ معبرند، نباید بیش از ۰٫۱۰ متر پیشآمدگی داشته باشند؛ درهایِ روبهبیرون هم در حالتِ باز نباید بیش از ۰٫۱۰ متر واردِ حریمِ معبر شوند. پیشآمدگی در معابرِ باپهنایِ کمترِ از ۱۲ متر و در بزرگراهها ممنوع است.
نکتهیِ کلیدی — پیشآمدگی در داخلِ ملک: پیشآمدگیِ طبقات از لبهیِ نمایِ طبقهیِ زیرین، مشروط به ارتفاعِ زیرینِ حداقل ۲٫۷۰ متر از کفِ زمین. هیچ پیشآمدگیای — چه در معبر چه در ملک — نباید واردِ داخلِ پاسیو (حیاطِ کوچکِ محصورِ نورگیر) شود؛ پیشآمدگیِ زیرزمین به خارج از محدودهیِ مالکیت هم کاملاً ممنوع است.
ایمنی/امنیتِ متصرفین و مناسبسازیِ معلولین
•تأمینِ ایمنیِ ساختمان دربرابرِ سوانحِ طبیعی (ازجمله زلزله) و امنیتِ فردیِ متصرفین ضروری است؛ مسیرها/دسترسیهایِ خروج، فضاهایِ پناه (بندِ ۴-۹-۱۲) و جایگاه/بازشوهایِ امدادرسانی باید در طراحی لحاظ شوند.
نکتهیِ کلیدی: در طراحی و ساختِ مجتمعهایِ مسکنِ اجتماعی/حمایتی و آپارتمانی، بهازایِ هر ۲۰ واحدِ مسکونی، حداقل ۱ واحد باید برایِ معلولین و کمتوانانِ جسمی-حرکتی مناسبسازی شده باشد.
جدولِ مرورِ سریع
ارتفاعِ مجازِ گروه۱-۳، یکطبقه۶٫۸۰م (باِزیرزمینِ نورگیر) | ۴٫۹۰م (بدونِ آن)
ارتفاعِ مجازِ گروه۴-۵، سهطبقهحداکثر ۱۲٫۲۰م (با) | ۱۱٫۳۰م (بدون)
سقفِ مساحتِ میانطبقهحداکثر یکسومِ زیربنایِ فضایِ زیرین
حریمِ عوارضِ طبیعی (بدونِ حریمِ مصوب)حداقل ۳۰ متر
عقبنشینیِ نمایِ شیشهایِ پیوسته (گروه۷و۸)حداقل ۲ متر
آستانهیِ الزامِ شیشهیِ ایمنعرض>۰٫۹۰م و مساحت>۱٫۵۰م² مجاورِ فضایِ باز/معبر
پیشآمدگیِ سایبانِ بام در معبرحداکثر ۰٫۸۰م، با ارتفاعِ زیرینِ حداقل ۳٫۵۰م
مناسبسازیِ معلولین۱ واحد بهازایِ هر ۲۰ واحدِ مسکونی
برو به آزمونِ همین فصل