مقررات کلی — مبحث ۴ مقررات ملی ساختمان (فصل ۴)
خلاصه درسنامه، نکات کلیدی و نمونه سوال «مقررات کلی» (بند ۴-۴) از مبحث چهارم مقررات ملی ساختمان (الزامات عمومی ساختمان‌ها). این فصل در آزمون تعاملی سایت ۱۴ سوال دارد.
فهرست مطالب
- ارتفاع مجاز گروه‌های ساختمانی
- میان‌طبقه و زیرزمین
- الزامات کلی ساخت و قرارگیری
- الزامات همجواری ساختمان‌ها، تصرف‌ها و فضاها
- الزامات شکل، حجم و نما
- پیش‌آمدگی‌های ساختمان (معابر و داخل ملک)
- ایمنی/امنیت متصرفین و مناسب‌سازی معلولین
خلاصه درسنامه
ارتفاع مجاز گروه‌های ساختمانی
- رعایت حداکثر ارتفاع/مساحت مجاز الزامی است؛ اگر طرح توسعه و عمران شهری مصوب محدودیت بیشتری تعیین کرده باشد، همان مقادیر در همان طرح ملاک عمل است — نه مقادیر زیر.
- ⚠️ نکته‌ی کلیدی (جدول ارتفاع): گروه‌های ۱، ۲ و ۳ — در یک طبقه: با زیرزمین نورگیر ۶٫۸۰ متر، بدون آن ۴٫۹۰ متر؛ در دو طبقه: با زیرزمین نورگیر ۹ متر، بدون آن ۸٫۱۰ متر.
- گروه‌های ۴ و ۵ — در سه طبقه: با زیرزمین نورگیر حداکثر ۱۲٫۲۰ متر، بدون آن حداکثر ۱۱٫۳۰ متر؛ در چهار طبقه: با زیرزمین نورگیر حداکثر ۱۵٫۴۰ متر، بدون آن حداکثر ۱۴٫۵۰ متر. گروه‌های ۶، ۷ و ۸ به تناسب تعداد طبقات و سایر مقررات قانونی تعیین می‌شوند.
- افزایش تعداد طبقات/مساحت بیش از این حداکثرها مجاز نیست، مگر با مجوز شهرداری، انطباق با طرح توسعه، و انطباق با شرایط افزایش مجاز مبحث سوم برای برخی تصرف‌ها.
میان‌طبقه و زیرزمین
- ⚠️ نکته‌ی کلیدی: میان‌طبقه فقط زمانی جزو فضای زیرین خود محسوب می‌شود (و در شمارش طبقات مجاز نمی‌آید) که هر ۴ شرط برقرار باشد: ابعادش با حداقل الزامات همان تصرف منطبق باشد؛ سایر الزامات نورگیری/تهویه/ایمنی/بهداشت/گرمایش‌وسرمایش رعایت شود؛ مساحتش از یک‌سوم زیربنای فضای زیرین بیشتر نباشد؛ در غیر این‌صورت، میان‌طبقه و فضای زیرین هرکدام باید مستقلا با الزامات تصرف خودشان منطبق باشند.
- زیرزمین منطبق با الزامات فضای اقامت/اشتغال (بند ۴-۵-۲-۴)، جزو مساحت تصرف محسوب می‌شود. زیرزمینی که این شرایط را ندارد، ساختش مجاز است اما نباید برای اقامت/اشتغال استفاده شود و مساحتش در محاسبه‌ی مساحت مجاز کل ساختمان منظور نمی‌شود.
الزامات کلی ساخت و قرارگیری
- احداث ساختمان فقط در زمین‌های قابل‌دسترس از شبکه‌ی رفت‌وآمد عمومی و منطبق با مقررات مجاز است. ⚠️ نکته‌ی کلیدی: در زمین‌های فقط قابل‌دسترس با راه پیاده، ساخت‌وساز فقط برای گروه‌های ۱ تا ۳ مجاز است، آن‌هم به‌شرط امکان امدادرسانی و اطفای حریق.
- در بافت‌های تاریخی، ارتفاع/اندازه/نحوه‌ی استقرار طبق ضوابط سازمان میراث فرهنگی است. زمین باید امکان اتصال به شبکه‌ی آب بهداشتی و برق داشته باشد (یا متعهد به اتصال آینده شود).
- ⚠️ نکته‌ی کلیدی: در نبود حریم مصوب، حداقل فاصله‌ی ساختمان از عوارض طبیعی (جنگل، دریا، پارک ملی، چشمه، رودخانه، مسیل) باید ۳۰ متر باشد.
الزامات همجواری ساختمان‌ها، تصرف‌ها و فضاها
- قرارگیری تصرف‌های مختلف در یک ساختمان یا مجاورت ساختمان‌های باتصرف‌های متفاوت باید هم با این مقررات، هم با ضوابط طرح شهری مصوب منطبق باشد.
- همجواری تصرف‌ها باید اشراف/دید به تصرف‌های مسکونی (از طریق سطوح نورگذر و بازشوها) را به حداقل برساند. تغییر کاربری یک فضا فقط اگر اختلالی در ایمنی/دسترسی/کارکرد فضاهای مجاور ایجاد نکند و با الزامات تصرف جدید منطبق باشد مجاز است — و مقررات تصرف پرخطرتر باید رعایت شود.
الزامات شکل، حجم و نما
- همه‌ی سطوح خارجی نمایان باید ایمن، بهداشتی و بادوام نماسازی شوند و با هویت/سیمای شهری محل هماهنگ باشند.
- ⚠️ نکته‌ی کلیدی: استفاده از نمای شیشه‌ای پیوسته در ساختمان‌های مسکونی مشرف به معابر ممنوع است. در ساختمان‌های غیرمسکونی گروه ۷ و ۸ با نمای شیشه‌ای پیوسته، عقب‌نشینی افقی حداقل ۲ متر بین خط نما تا حد زمین الزامی است (طبقه‌ی همکف می‌تواند مستثنا شود).
- ⚠️ نکته‌ی کلیدی: سطوح شیشه‌ای با عرض بیش از ۰٫۹۰ متر و مساحت بیش از ۱٫۵۰ مترمربع که مجاور فضای باز یا معبرند، باید از شیشه‌ی ایمن و غیرریزنده باشند. مصالح نما باید طوری متصل شوند که خطر جداشدن/فروریختن نداشته باشند؛ نصب تابلو تابع مبحث بیستم است.
پیش‌آمدگی‌های ساختمان (معابر و داخل ملک)
- ⚠️ نکته‌ی کلیدی — پیش‌آمدگی در معابر عمومی: سایبان/بارانگیر بام حداکثر ۰٫۸۰ متر، مشروط به ارتفاع زیرین حداقل ۳٫۵۰ متر از کف معبر و فاصله‌ی حداقل ۰٫۸۰ متر از لبه‌ی سواره‌رو. ساباط/پل هوایی هم با همان حداقل ۳٫۵۰ متر ارتفاع، با مجوز شهرداری مجاز است.
- درگاهی، لبه‌ی کف پنجره، قرنیز، لوله‌ی آب باران، پله یا شیب‌راه ورودی که در ارتفاع کمتر از ۳٫۵۰ متر از کف معبرند، نباید بیش از ۰٫۱۰ متر پیش‌آمدگی داشته باشند؛ درهای روبه‌بیرون هم در حالت باز نباید بیش از ۰٫۱۰ متر وارد حریم معبر شوند. پیش‌آمدگی در معابر باپهنای کمتر از ۱۲ متر و در بزرگراه‌ها ممنوع است.
- ⚠️ نکته‌ی کلیدی — پیش‌آمدگی در داخل ملک: پیش‌آمدگی طبقات از لبه‌ی نمای طبقه‌ی زیرین، مشروط به ارتفاع زیرین حداقل ۲٫۷۰ متر از کف زمین. هیچ پیش‌آمدگی‌ای — چه در معبر چه در ملک — نباید وارد داخل پاسیو (حیاط کوچک محصور نورگیر) شود؛ پیش‌آمدگی زیرزمین به خارج از محدوده‌ی مالکیت هم کاملا ممنوع است.
ایمنی/امنیت متصرفین و مناسب‌سازی معلولین
- تأمین ایمنی ساختمان دربرابر سوانح طبیعی (ازجمله زلزله) و امنیت فردی متصرفین ضروری است؛ مسیرها/دسترسی‌های خروج، فضاهای پناه (بند ۴-۹-۱۲) و جایگاه/بازشوهای امدادرسانی باید در طراحی لحاظ شوند.
- ⚠️ نکته‌ی کلیدی: در طراحی و ساخت مجتمع‌های مسکن اجتماعی/حمایتی و آپارتمانی، به‌ازای هر ۲۰ واحد مسکونی، حداقل ۱ واحد باید برای معلولین و کم‌توانان جسمی-حرکتی مناسب‌سازی شده باشد.
اعداد و ضوابط کلیدی این فصل
| موضوع | مقدار / ضابطه |
|---|---|
| ارتفاع مجاز گروه۱-۳، یک‌طبقه | ۶٫۸۰م (بازیرزمین نورگیر) | ۴٫۹۰م (بدون آن) |
| ارتفاع مجاز گروه۴-۵، سه‌طبقه | حداکثر ۱۲٫۲۰م (با) | ۱۱٫۳۰م (بدون) |
| سقف مساحت میان‌طبقه | حداکثر یک‌سوم زیربنای فضای زیرین |
| حریم عوارض طبیعی (بدون حریم مصوب) | حداقل ۳۰ متر |
| عقب‌نشینی نمای شیشه‌ای پیوسته (گروه۷و۸) | حداقل ۲ متر |
| آستانه‌ی الزام شیشه‌ی ایمن | عرض>۰٫۹۰م و مساحت>۱٫۵۰م² مجاور فضای باز/معبر |
| پیش‌آمدگی سایبان بام در معبر | حداکثر ۰٫۸۰م، با ارتفاع زیرین حداقل ۳٫۵۰م |
| مناسب‌سازی معلولین | ۱ واحد به‌ازای هر ۲۰ واحد مسکونی |
نمونه سوال با پاسخ تشریحی
سوال ۱: حداکثر ارتفاع مجاز برای ساختمان‌های گروه ۱، ۲ و ۳ در یک طبقه، با زیرزمین دارای پنجره‌ی نورگیر از نما، چند متر است؟
الف) ۶٫۸۰ متر
ب) ۴٫۹۰ متر
ج) ۹ متر
د) ۸٫۱۰ متر
پاسخ صحیح: گزینه الف — ۶٫۸۰ متر
برای گروه‌های ساختمانی ۱، ۲ و ۳ در یک طبقه، حداکثر ارتفاع مجاز با زیرزمین دارای پنجره‌ی نورگیر از نما، ۶٫۸۰ متر است (بدون آن ۴٫۹۰ متر).
برای گروه‌های ساختمانی ۱، ۲ و ۳ در یک طبقه، حداکثر ارتفاع مجاز با زیرزمین دارای پنجره‌ی نورگیر از نما، ۶٫۸۰ متر است (بدون آن ۴٫۹۰ متر).
سوال ۲: مساحت میان‌طبقه، برای آنکه جزو فضای زیرین خود محسوب شود، نباید از چه نسبتی از مساحت زیربنای آن فضا بیشتر باشد؟
الف) یک‌دوم
ب) یک‌چهارم
ج) یک‌سوم
د) دوسوم
پاسخ صحیح: گزینه ج — یک‌سوم
یکی از شروط محسوب‌شدن میان‌طبقه به‌عنوان بخشی از فضای زیرین، این است که مساحتش از یک‌سوم مساحت زیربنای فضای زیرین بیشتر نباشد.
یکی از شروط محسوب‌شدن میان‌طبقه به‌عنوان بخشی از فضای زیرین، این است که مساحتش از یک‌سوم مساحت زیربنای فضای زیرین بیشتر نباشد.
سوال ۳: در زمین‌هایی که فقط از طریق راه‌های پیاده قابل‌دسترس‌اند، ساخت‌وساز ساختمان به کدام گروه‌ها محدود می‌شود؟
الف) فقط گروه‌های ۱ تا ۳ (به‌شرط امکان امدادرسانی و اطفای حریق)
ب) فقط گروه ۸
ج) همه‌ی گروه‌ها بدون هیچ محدودیتی
د) فقط گروه‌های ۶ و ۷
پاسخ صحیح: گزینه الف — فقط گروه‌های ۱ تا ۳ (به‌شرط امکان امدادرسانی و اطفای حریق)
در زمین‌های فقط قابل‌دسترس با راه پیاده، ساخت محدود به گروه‌های ۱ تا ۳ است، آن‌هم به‌شرط آنکه امدادرسانی و اطفای حریق برای آن امکان‌پذیر باشد.
در زمین‌های فقط قابل‌دسترس با راه پیاده، ساخت محدود به گروه‌های ۱ تا ۳ است، آن‌هم به‌شرط آنکه امدادرسانی و اطفای حریق برای آن امکان‌پذیر باشد.
سوال ۴: سطوح شیشه‌ای با عرض بیش از ۰٫۹۰ متر و مساحت بیش از ۱٫۵۰ مترمربع که مجاور فضای باز یا معبرند، باید چه ویژگی‌ای داشته باشند؟
الف) فقط رنگی باشند
ب) فقط دولایه باشند
ج) فقط بازتابی باشند
د) از شیشه‌ی ایمن و غیرریزنده باشند
پاسخ صحیح: گزینه د — از شیشه‌ی ایمن و غیرریزنده باشند
تمام سطوح شیشه‌ای با عرض بیش از ۰٫۹۰ متر و مساحت بیش از ۱٫۵۰ مترمربع که در مجاورت فضای باز یا معبر قرار دارند، باید از شیشه‌ی ایمن و غیرریزنده باشند.
تمام سطوح شیشه‌ای با عرض بیش از ۰٫۹۰ متر و مساحت بیش از ۱٫۵۰ مترمربع که در مجاورت فضای باز یا معبر قرار دارند، باید از شیشه‌ی ایمن و غیرریزنده باشند.
سوال ۵: عناصری مانند درگاهی، لبه‌ی کف پنجره یا قرنیز که در ارتفاع کمتر از ۳٫۵۰ متر از کف معبر قرار دارند، حداکثر چند متر می‌توانند به معبر عمومی پیش‌آمدگی داشته باشند؟
الف) ۰٫۰۵ متر
ب) ۰٫۱۰ متر
ج) ۰٫۵۰ متر
د) ۱ متر
پاسخ صحیح: گزینه ب — ۰٫۱۰ متر
این عناصر، اگر در ارتفاع کمتر از ۳٫۵۰ متر از کف معبر مجاور باشند، نباید بیش از ۰٫۱۰ متر در معبر عمومی پیش‌آمدگی داشته باشند.
این عناصر، اگر در ارتفاع کمتر از ۳٫۵۰ متر از کف معبر مجاور باشند، نباید بیش از ۰٫۱۰ متر در معبر عمومی پیش‌آمدگی داشته باشند.
سوال ۶: پیش‌آمدگی اجزای ساختمان به داخل کدام فضا، به‌طور کامل ممنوع است؟
الف) بالکن
ب) ایوان
ج) مهتابی
د) حیاط کوچک محصور (پاسیو) که برای نورگیری/تهویه تعبیه شده
پاسخ صحیح: گزینه د — حیاط کوچک محصور (پاسیو) که برای نورگیری/تهویه تعبیه شده
هیچ قسمتی از ساختمان نباید به داخل حیاط‌های کوچک محصور (پاسیوها) که برای نورگیری و تهویه‌ی فضاهای ساختمان تعبیه می‌شوند، پیش‌آمدگی داشته باشد.
هیچ قسمتی از ساختمان نباید به داخل حیاط‌های کوچک محصور (پاسیوها) که برای نورگیری و تهویه‌ی فضاهای ساختمان تعبیه می‌شوند، پیش‌آمدگی داشته باشد.
سایر فصل‌های مبحث ۴
فصل ۱: کلیاتفصل ۲: تعاریففصل ۳: دسته‌بندی فضاها، تصرف‌ها و ساختمان‌هافصل ۵: فضاهای ورود، خروج، ارتباط و دسترسفصل ۶: فضاهای اقامت، اقامت چندمنظوره و اشتغالفصل ۷: فضاهای آشپزخانه و فضاهای بهداشتیفصل ۸: فضاهای نیمه‌باز، باز و واسط نورگیریفصل ۹: توقفگاه خودروفصل ۱۰: انبارها، تأسیسات و سایر مشاعاتفصل ۱۱: الزامات عمومی نورگیری و تهویهفصل ۱۲: مقررات اختصاصی تصرف‌هافصل ۱۳: مقررات خاص ساختمان‌های بلند (گروه ۸)فصل ۱۴: دیوار، کف/سقف، نازک‌کاری و سقف‌کاذبفصل ۱۵: بام مسطح/شیب‌دار، سقف نورگذر و درودپنجرهفصل ۱۶: حفاظ/جان‌پناه/میله‌ی‌دستگرد، آب‌بندی و دودکشفصل ۱۷: ایمنی/امنیت/امدادرسانی و تأسیسات تکمیلیفصل ۱۸: پیوست حفاظتی-انتظامی: کلیات و تعاریففصل ۱۹: ساخت/همجواری/نما و فضاهای ارتباط‌ودسترسفصل ۲۰: تأسیسات، آسانسور، انباری، توقفگاه و نگهبانیفصل ۲۱: مقررات اختصاصی: آموزشی، تجمعی، حرفه‌ای/اداریفصل ۲۲: مقررات اختصاصی: صنعتی، درمانی، کسبی/تجاری، مخاطره‌آمیزفصل ۲۳: مقررات اختصاصی تصرف مسکونی/اقامتی
مباحث مرتبط
مبحث ۴: الزامات عمومی ساختمان‌هاهمه مباحث ۲۴گانهآزمون آنلاینابزارهای محاسباتی